Rizika nákupu nemovitosti od osoby v úpadku

Ačkoliv se nákup nemovitosti od osoby ve finančních problémech někomu může zdát jako zajímavá investiční příležitost (amorálnost takového podnikání pro účely tohoto článku pomíjíme), může taková transakce představovat určitá rizika, která si kupující zaslepeni vidinou snadného zisku často neuvědomují. 

Na následujících řádcích se společně podíváme na základní rizika spojená s nákupem nemovitosti od osoby v úpadku. V tomto článku se zaměříme pouze na úpravu insolvenčního zákona (zákon č. 182/2006 Sb.). 

Na nákup nemovitosti od osoby, na jejíž majetek je vedena exekuce a další specifické případy (jako je například převzetí majetku ve smyslu § 1893 občanského zákoníku) se možná podíváme v některém z dalších příspěvků.

 

Úpadek

Klíčovým pojmem, se kterým insolvenční zákon pracuje, je „úpadek“. Insolvenční zákon rozeznává dva druhy úpadku. Platební neschopnost a předlužení, to je možné pouze u právnických osob a fyzických osob – podnikatelů. 

Úpadek ve formě platební neschopnosti je charakterizován jako stav, kdy má dlužník více věřitelů, peněžité závazky po dobu delší 30 dnů po lhůtě splatnosti a tyto závazky není schopen plnit. 

Insolvenční zákon dále stanoví řadu domněnek, které vyvratitelně dokládají, že dlužník není schopen své závazky plnit (např. pokud neplní své peněžité závazky pod dobu delší 3 měsíců po lhůtě splatnosti). 

Druhým druhem úpadku je předlužení. O tom hovoříme v případě, kdy má dlužník více věřitelů a souhrn jeho závazků převyšuje hodnotu jeho majetku.

Jinak řečeno, stav úpadku není nijak výjimečný. Vezmeme-li v potaz, že v České republice aktuálně běží téměř 900 000 exekucí, je pravděpodobné, že i někdo z vašeho okolí se může ve stavu úpadku nacházet, byť běžící exekuce neznamená úpadek, vždy je třeba zkoumat celkovou majetkovou situaci dlužníka, nikoliv pouze neochotu zaplatit ten který konkrétní dluh, který je následně v exekuci vymáhán.

 

Neúčinnost podle insolvenčního zákona

Pokud je proti dlužníkovi vedeno insolvenční řízení a je rozhodnuto o jeho úpadku, může se neúčinnosti převodu nemovitosti dovolat insolvenční správce. Podstatné je ovšem to, že se insolvenční správce domáhá určení neúčinnosti právního jednání (tj. například uzavření kupní smlouvy na dům) učiněného především před samotným zahájením insolvenčního řízení. 

Insolvenční zákon tímto způsobem předchází tomu, aby se dlužník předtím, než na něj některý z věřitelů případně on sám podá insolvenční návrh, účelově zbavoval majetku a tím zkracoval své věřitele. A právě v tom vězí celé nebezpečí nákupů nemovitostí od zjevně insolventní osoby, protože jen stěží se může potenciální investor přesvědčit o tom, že je dlužník skutečně v úpadku. 

Insolvenční zákon však není až tak přísný, jak bude vidno z následujících odstavců. Na závěr snad jen praktická rada, pokud chcete od kohokoliv nakoupit nemovitost, přesvědčte se, že proti prodávajícímu nebylo zahájeno insolvenční řízení (jednoduše do insolvenčního rejstříku přístupného na stránkách ministerstva spravedlnosti https://isir.justice.cz/ zadáte jméno a příjmení konkrétní osoby). 

Zahájené insolvenční řízení nutně neznamená, že je osoba v úpadku, ale nákup nemovitosti od takové osoby nepochybně riziko představuje. Pokud bylo v rámci insolvenčního řízení rozhodnuto o úpadku (i to se dozvíte z insolvenčního rejstříku), pak není prodej možný a od takového nákupu utíkejte rychle pryč.

Teď už ve zkratce ke konkrétním druhům neúčinných právních úkonů podle insolvenčního zákona. Úprava je poměrně komplikovaná, proto pro účely tohoto článku zmíníme pouze zásadní body.

 

Neúčinnost úkonů bez přiměřeného protiplnění

První druh neúčinného právního úkonu míří na situace, kdy dlužník prodává svoji nemovitost podstatně pod cenou nebo dokonce bezúplatně (to je typické u převodů v rámci rodiny).

První podmínkou neúčinnosti je skutečnost, že se jedná o úkon bez přiměřeného protiplnění. Insolvenční zákon tento pojem definuje následovně: „Právním úkonem bez přiměřeného protiplnění se rozumí právní úkon, jímž se dlužník zavázal poskytnout plnění bezúplatně nebo za protiplnění, jehož obvyklá cena je podstatně nižší než obvyklá cena plnění, k jehož poskytnutí se zavázal dlužník.“

Druhou podmínkou je, že se dlužník v době, kdy právní úkon učinil, nachází v úpadku (srov. výše) nebo že daný úkon k jeho úpadku vedl. Pokud je právní úkon učiněn ve prospěch osoby dlužníku blízké (definici osoby blízké podává občanský zákoník), stanovuje insolvenční zákon vyvratitelnou právní domněnku, že se dlužník nacházel v úpadku a je tak na kupujícím, aby ji vyvrátil.

Lhůta, po kterou může insolvenční správce převodu odporovat, je 1 rok před zahájením insolvenčního řízení. U osoby dlužníku blízké dokonce 3 roky.

Ilustrativním příkladem bude situace, kdy osoba A, která má mnoho věřitelů (např. nebankovních společností) a závazky proti nim má pod dobu delší než 3 měsíce po splatnosti (tedy naplňuje všechny znaky úpadku ve formě platební neschopnosti) se rozhodne svou finanční situaci vyřešit tak, že svůj dům v hodnotě 3 milionů Kč rychle prodá za 1 milion Kč, aby uhradila splátky.

 

Neúčinnost zvýhodňujících právních úkonů

Zvýhodňující úkony jsou takové úkony, v jejichž důsledku se některému věřiteli dostane na úkor ostatních věřitelů vyššího uspokojení, než jaké by mu jinak náleželo v konkursu. Tedy například splní-li dlužník, který je v úpadku, svůj dluh dříve, než se stal splatným. Pro rozebírané téma je tento druh nedůležitý, uvádíme jej pouze pro úplnost.

 

Neúčinnost úmyslně zkracujících právních úkonů

Tento druh neúčinnosti je tak trochu „sběrnou kategorií“, která je charakteristická dlouhou dobou, kdy se insolvenční správce může neúčinnosti dovolat. Insolvenční správce může odporovat právnímu úkonu, kterým dlužník úmyslně zkrátil uspokojení věřitele, byl-li tento úmysl druhé straně znám nebo jí se zřetelem ke všem okolnostem musel být znám. Doba, po kterou může insolvenční správce úmyslně zkracujícímu úkonu odporovat je 5 let před zahájením insolvenčního řízení.

Insolvenční zákon stanovuje vyvratitelnou domněnku, že osobě dlužníku blízké byl dlužníkův úmysl zkrátit věřitele znám. Na rozdíl od předchozích druhů neúčinnosti se nevyžaduje, aby dlužník v okamžiku, kdy nemovitost převádí, se nacházel ve stavu úpadku. Důležitý je pouze úmysl zkrátit věřitele.

Ilustrativním příkladem tohoto úkonu může být následující situace. Osobě A se přestane dařit. Začínají se jí množit věřitelé, má problém se splácením svých závazků, ale ještě není ve stavu úpadku. Vědoma si své finanční situace, rozhodne se „pojistit se“ pro případ, že by se její majetkové poměry ještě zhoršily a začne se účelově zbavovat majetku, aby „nepadl do rukou věřitelů“. 

Osoba A je shodou okolností váš kamarád a s jeho majetkovou situací jste plně obeznámeni. Když vám nabídne ke koupi jeho byt za velice výhodnou cenu neváháte a ačkoli jste si vědomi, že se váš kamarád může dostat do úpadku a skončit v konkursu, byt od něj koupíte. Po třech letech od koupi nemovitosti je zahájeno proti osobě A insolvenční řízení a je zjištěn její úpadek. Insolvenční správce projede historické záznamy v katastru nemovitostí a zjistí, že před třemi lety dlužník prodal značně pod cenou svůj byt právě vám. 

Insolvenční správce na vás proto podá žalobu o určení neúčinnost právního úkonu (tj. převodu bytu). Pokud se mu podaří prokázat, že dlužník převedl byt v úmyslu zkrátit své věřitele a vám byl dlužníkův úmysl znám, soud může určit, že daný převod účinný a insolvenční správce byt sepíše do majetkové podstaty dlužníka a následně ho v insolvenčním řízení zpeněžit.

 

Následek neúčinného právního úkonu

Následkem určení neúčinnosti převodu nemovitosti je tedy právě povinnost „vydat“ nemovitosti do majetkové podstaty (tj. soubor majetku, který dlužník vlastní a z kterého se uspokojují jeho věřitelé) dlužníka. Pokud by byl insolvenční správce se žalobou úspěšný, ale vy jste před tím nemovitost dále prodali, může se domáhat, abyste do majetkové podstaty dlužníka vydali to, co jste následným prodejem získali (tj. kupní cenu).

 

Závěr

I když se může vše výše uvedené zdát pro potenciální kupující značně znepokojující, realita samozřejmě tak tvrdá není a riziko, že byste museli „vracet“ do majetkové podstaty nemovitost, kterou jste v dobré víře koupili, je poměrně malé. Úprava insolvenčního zákona míří hlavně na flagrantní porušení povinností dlužníka a účelové vyvádění majetku z majetkové podstaty. Minimálně je ovšem dobré vědět, že i podezřele levná nemovitost, kterou jsme nabyli v dobré víře, může nést určitá rizika. 

Tímto článkem jsme chtěli základním způsobem nastínit problematiku neúčinnosti v insolvenčním právu a zároveň varovat všechny, kteří si myslí, že investice do nemovitosti, kterou prodává osoba ve finanční tísni, je bezrizikovým (byť podle nás amorálním) způsobem snadného výdělku.

 

Jak postupovat dál?

Pokud byste měli jakoukoliv otázku, tak se na nás můžete obrátit, rádi odpovíme. Samozřejmě se na nás můžete obrátit i pokud byste měli zájem o náš realitní přehled, díky kterému naši klienti zvládnou často ušetřit i statisíce, respektive pokud byste měli zájem o naše realitní služby.